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武漢真實房價調查,17177元/平成房價的分水嶺

武漢樓市直擊 2019-08-30 09:07:40

房價作為購房者最關心的數據,它的高低在一段時間內確實能夠為給購房者帶來參考,但是如今單說房價的統計就有很多的渠道,一如每月15日國家統計局發布的70大中城市房價漲幅情況,根據這個數據我們可以看出武漢房價正以每月一點點的增幅在上漲,截止到7月發布的數據顯示,武漢市新房銷售價格自2018年5月份開始,已經連續上漲15個月了,按照這樣的漲幅繼續下去,還是比較驚人的。但是因為沒有具體房價數值,所以我們也不能準確判斷出武漢真實的房價;與此同時,來自社科院住房大數據發布的每月房價指數,就成了重要的參考了。

依照慣例,社科院發布的每月房價中位數來看,武漢市6月房價中位數為17177元/平,與5月份相比下跌了2.9%,仍處于全國平均水平以上;同時,社科院首次發布了房價75分位數,根據這個數據顯示,武漢市6月份75分位數為20642元/平,比5月份減少3.3%。從這兩個官方數據來看,武漢市房價中位數和75分數相差3465元/平,這個數值到底差在哪,哪一個數值更能反映武漢真實的房價呢?

1

武漢中上住房水平房價達20642元/平,

只有不到25%的區域滿足

因為這是首次發布房價75分位數,根據社科院官方的解釋為,房價75分位數表示剛好有75%的住房的價格要低于這一數值,它反映的是要購買當地中上水平住房,需要支付的房價,表示的人們對追求美好生活的醫院,同時大多數人對當地中上水平住房也會比較關注。

根據這一解釋,我們可以發現,武漢市能夠價格達到20642元/平以上的區域并不多。按照整體均價水平來看,只有主城區的武昌區、江岸區、洪山區、江漢區、硚口區基本上滿足,漢陽區和青山區部分滿足,能達到這個價格的只有武漢主城區。

例如整體均價在24481元/平的江岸區來說,作為大漢口的核心區域,也曾是全國的政治中心和對外交往中心,江岸區可以說是武漢整體資源分配最為集中的區域,不管是從經濟、教育還是生活設施都比較齊全。在這個區域里,也盤踞著武漢房價金字塔的區域——武漢二七濱江,一直以來就是武漢房價的標桿,整個均價都在3-4萬元/平左右,最高的武漢綠城黃浦灣均價還達到5萬元/平。

這個區域的高房價除了占據了天然的地理優勢長江沿岸外,還得益于二七濱江商務區的規劃,吸引了數家國際性金融服務企業建立中國區域總部,成為武漢最為集中的高端商務區。

但是江岸區卻也有著分布不均的情況,從二七濱江商務區向北至后湖區域,房價依次遞減,到后湖區域最高房價才將將突破2萬元/平,曾經的剛需重地還在向改善過渡,整體均價還在17000-18000元/平,可見均價在20642元/平的真的不太多。

還有整體均價在20797元/平的洪山區,還有一個白沙洲洼地在里面;從以上不難看出,那些均價在20642元/平以上的區域,除了配套的優勢外,最為關鍵的掌握了城市的核心發展資源,而這類資源正好是不可分配和復制的,如江岸區的金融、江漢區的商貿、武昌區的大學教育等。

2

武漢房價中位數為17177元/平,

還有多少區域沒達到?

如果說房價在20642元/平則代表了武漢市中上住房水平,那么武漢房價17177元/平這個中位數則反映了一般水平的住房價格,但豆姐發現,武漢作為一個強二線城市,能達到這個房價的區域也并多。主城區大部分能達到,而遠城區卻全軍覆沒。

以漢陽區的情況來看,作為武漢主城區里面房價墊底的區域,如今整體均價剛剛達到18614元/平,還主要集中在漢陽核心、漢陽濱江等區域,四新板塊仍不夠。

漢陽核心以鐘家村、五里墩、王家灣為中心,沿漢陽大道由東向西不僅聚集了漢陽的三個商圈,還有漢陽人流量最大的地鐵4號線,另外的3號線和6號線均在漢陽大道上交匯;而漢陽濱江則是武漢長江主軸中重要的一部分,也是目前漢陽和武漢發展的重心,這兩個區域的房價如今在1.9萬元-2.5萬元/平之間,相對而言,漢陽大道以東發展會更好一點。

而四新區域同樣作為主城區,但整體均價卻不超過1.6萬元/平,與漢陽核心的房價之間僅相差3000元/平,情況卻有著明顯區別;首先是地鐵線路被砍,至今還沒有能夠貫穿區域的地鐵線路;第二是配套,商業、教育、醫療缺乏,在未來龐大的四新居住人口來看明顯是不充足的。

可見,僅僅房價在17177元/平以下和以上之間的差距還是比較明顯,更不用說那些價格還未能達到1.6萬元/平的區域,而這些區域多集中在武漢遠城區中。

根據房價75分位數和中位數結合來看,武漢市能達到這個價格的也只有主城區了,75分位數的房價更加代表了武漢的優質住宅區,這類區域不僅有著齊全的配套,還有這區域長遠發展的核心實力;而中位數的房價則是說明了武漢居住的基本水平,比較符合剛需的置業需求。同時也很感慨的,武漢目前也有至少50%的區域還達不到這個房價水平,可見房價的差距也表示著經濟水平的差距。

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